Đất thương mại dịch vụ là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại và cung cấp dịch vụ. Loại đất này có thể mang lại dòng tiền tốt nếu được khai thác đúng mục đích, nhưng không thể sử dụng như đất ở thông thường.
Trước khi mua, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ mục đích sử dụng, thời hạn còn lại, quy hoạch xây dựng, hình thức sử dụng đất và khả năng chuyển mục đích để hạn chế rủi ro pháp lý.
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai, đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và những công trình phục vụ hoạt động kinh doanh.
Một số công trình thường được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ gồm:
- Trung tâm thương mại, siêu thị và cửa hàng;
- Nhà hàng, quán cà phê;
- Khách sạn, khu nghỉ dưỡng và cơ sở lưu trú;
- Văn phòng làm việc hoặc văn phòng cho thuê;
- Showroom trưng bày sản phẩm;
- Spa, phòng khám và trung tâm chăm sóc sức khỏe;
- Trung tâm vui chơi, giải trí;
- Các công trình kinh doanh dịch vụ khác được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Đất thương mại dịch vụ không phải đất ở. Vì vậy, người sử dụng không được mặc nhiên xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc sử dụng làm nơi cư trú lâu dài như trên đất thổ cư.
Ký hiệu đất thương mại dịch vụ
Trên bản đồ quy hoạch và hồ sơ địa chính, đất thương mại dịch vụ thường có ký hiệu là TMD.
Để xác định chính xác loại đất, người mua cần kiểm tra mục “Mục đích sử dụng” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu nội dung ghi “Đất thương mại, dịch vụ”, thửa đất đó không được xem là đất ở dù có vị trí trong khu dân cư hoặc đang tồn tại công trình có hình thức giống nhà ở.
Đồng thời, cần phân biệt hai ký hiệu thường bị nhầm lẫn:
| Ký hiệu | Loại đất | Mục đích sử dụng chính |
|---|---|---|
| TMD | Đất thương mại dịch vụ | Xây dựng công trình kinh doanh, thương mại và dịch vụ |
| SKC | Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp | Xây dựng nhà xưởng, kho bãi và cơ sở sản xuất phi nông nghiệp |
Cả TMD và SKC đều không phải đất ở. Việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích được ghi trong Giấy chứng nhận và hồ sơ quy hoạch.
Xem thêm:
- Dự án Capital Square có được bán cho người nước ngoài không
- Căn hộ The Legend City chưa từng hạ nhiệt
- So sánh giá giữa các toà nhà căn hộ Capital Square
- Xem chi tiết thiết kế và mặt bằng The Legend City Đà Nẵng
Đất thương mại dịch vụ khác đất ở như thế nào?
Sự khác biệt quan trọng nhất nằm ở mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và quyền xây dựng công trình.
| Tiêu chí | Đất thương mại dịch vụ | Đất ở |
|---|---|---|
| Mục đích chính | Kinh doanh thương mại, dịch vụ | Xây dựng nhà ở và phục vụ đời sống |
| Thời hạn sử dụng | Thường có thời hạn | Thông thường được sử dụng ổn định lâu dài |
| Xây nhà ở riêng lẻ | Không được mặc nhiên cho phép | Được xây dựng nếu đáp ứng quy hoạch và giấy phép |
| Khả năng chuyển mục đích | Phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận | Không cần chuyển nếu đã là đất ở |
| Khả năng khai thác | Phù hợp kinh doanh, cho thuê thương mại | Phù hợp để ở hoặc kết hợp kinh doanh |
| Thanh khoản | Phụ thuộc nhu cầu kinh doanh và thời hạn đất | Thường có tệp khách hàng rộng hơn |
| Khả năng vay vốn | Ngân hàng thường thẩm định chặt chẽ hơn | Thường thuận lợi hơn nếu pháp lý đầy đủ |
Đất thương mại dịch vụ thường có giá thấp hơn đất ở cùng khu vực. Tuy nhiên, mức giá thấp hơn phản ánh những giới hạn về mục đích, thời hạn sử dụng và khả năng chuyển nhượng, không đồng nghĩa đây luôn là một khoản đầu tư hấp dẫn.
Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không?
Người sử dụng đất thương mại dịch vụ có thể được xây dựng công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, nhưng không đương nhiên được xây nhà ở riêng lẻ.
Loại công trình được phép xây dựng phải căn cứ vào:
- Mục đích sử dụng đất;
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Quy hoạch xây dựng tại khu vực;
- Mật độ và tầng cao được phê duyệt;
- Hồ sơ thiết kế;
- Giấy phép xây dựng;
- Chức năng của dự án hoặc công trình.
Khi tìm hiểu một thửa đất, người mua không nên chỉ hỏi “đất có được xây dựng hay không”. Cần làm rõ hơn:
- Được xây dựng loại công trình nào?
- Công trình có chức năng thương mại hay nhà ở?
- Mật độ xây dựng tối đa là bao nhiêu?
- Được xây dựng bao nhiêu tầng?
- Giấy phép xây dựng sẽ ghi công năng gì?
- Công trình sau khi hoàn thành có đủ điều kiện hoàn công hay không?
Có được vừa kinh doanh vừa ở trên đất thương mại dịch vụ không?
Việc xây tầng dưới kinh doanh, tầng trên để ở phụ thuộc vào pháp lý của đất và công năng được phê duyệt, không phụ thuộc vào hình thức bên ngoài của công trình.
Có thể chia thành hai trường hợp:
Công trình nằm trên đất ở
Nếu thửa đất là đất ở và quy hoạch cho phép xây dựng nhà ở kết hợp kinh doanh, chủ sở hữu có thể sử dụng tầng dưới làm cửa hàng, văn phòng hoặc mặt bằng dịch vụ và tầng trên để ở.
Việc khai thác vẫn phải tuân thủ các quy định liên quan đến xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường và điều kiện kinh doanh.
Công trình nằm trên đất thương mại dịch vụ
Nếu toàn bộ thửa đất là đất thương mại dịch vụ, công trình phải được sử dụng đúng chức năng thương mại, dịch vụ đã được phê duyệt.
Việc tự ý chuyển một phần hoặc toàn bộ công trình thành nhà ở lâu dài có thể bị xem là sử dụng đất hoặc công trình sai mục đích. Thiết kế có phòng ngủ, phòng bếp hay ban công không làm thay đổi bản chất pháp lý của tài sản.
Do đó, người mua shophouse, condotel hoặc công trình thương mại cần kiểm tra rõ loại đất và chức năng được phê duyệt, thay vì chỉ dựa vào tên gọi quảng cáo.
Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ thường được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn. Đối với nhiều dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất thông thường không quá 50 năm. Một số dự án thuộc trường hợp đặc biệt có thể được xem xét với thời hạn dài hơn theo quy định.
Thời hạn cụ thể của từng thửa đất được xác định căn cứ vào:
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Hình thức Nhà nước giao hoặc cho thuê đất;
- Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
- Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất;
- Nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được xem xét gia hạn nếu vẫn có nhu cầu và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, việc gia hạn không diễn ra tự động.
Vì vậy, khi mua đất thương mại dịch vụ, nhà đầu tư cần kiểm tra thời hạn còn lại. Một bất động sản chỉ còn thời gian khai thác ngắn có thể khó vay vốn, khó bán lại và không đủ thời gian để thu hồi vốn đầu tư.
Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?
Đất thương mại dịch vụ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, việc có sổ đỏ không đồng nghĩa tài sản được sử dụng như đất ở. Trên Giấy chứng nhận vẫn thể hiện những thông tin quan trọng như:
- Mục đích sử dụng đất;
- Thời hạn sử dụng;
- Nguồn gốc sử dụng;
- Hình thức sử dụng riêng hoặc sử dụng chung;
- Hình thức giao đất hoặc thuê đất;
- Tài sản gắn liền với đất;
- Những hạn chế về quyền sử dụng đất, nếu có.
Người mua cần đọc toàn bộ nội dung trên Giấy chứng nhận, không nên chỉ kiểm tra tên người sử dụng đất hoặc diện tích thửa đất.
Đất thương mại dịch vụ có chuyển sang đất ở được không?
Đất thương mại dịch vụ có thể được xem xét chuyển sang đất ở nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người sử dụng đất không thể tự thay đổi mục đích sử dụng.
Khả năng chuyển đổi phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
- Quy hoạch sử dụng đất tại địa phương;
- Quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng;
- Kế hoạch sử dụng đất;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ;
- Điều kiện hạ tầng tại khu vực;
- Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
- Việc hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Nếu được chấp thuận, người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí và các khoản tài chính liên quan.
Do đó, người mua không nên đặt cọc chỉ dựa trên lời giới thiệu “sau này chắc chắn lên thổ cư”. Khả năng chuyển mục đích phải được kiểm tra tại cơ quan quản lý đất đai và đối chiếu với quy hoạch có giá trị pháp lý.
*Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Quy định và điều kiện áp dụng có thể khác nhau tùy hồ sơ pháp lý của từng thửa đất.
Bởi: Nguyễn Phạm Thiên Ân
