Lợi suất cho thuê được kỳ vọng đạt 8–9%/năm đang giúp căn hộ Đà Nẵng thu hút dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng nhanh, nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trước khi xuống tiền.
Lợi suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng đạt mức hấp dẫn
So với Hà Nội và TP.HCM, nơi lợi suất cho thuê căn hộ phổ biến chỉ khoảng 2–3%/năm, thị trường Đà Nẵng đang được đánh giá cao hơn về khả năng tạo dòng tiền.
Theo phân tích từ thị trường, một căn studio diện tích khoảng 32 m², giá bán khoảng 2,5 tỷ đồng, có thể cho thuê với mức gần 19 triệu đồng/tháng. Nếu duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định, doanh thu cho thuê đạt khoảng 228 triệu đồng/năm, tương đương lợi suất gộp trên 9%.
Thực tế, một số nhà đầu tư đang sở hữu căn hộ tại Đà Nẵng cho biết sản phẩm cao cấp có thể tạo ra dòng tiền khoảng 18 triệu đồng/tháng. Trong mùa du lịch cao điểm, những căn hộ được vận hành theo mô hình lưu trú ngắn ngày có thể đạt công suất trên 90%.
Tuy nhiên, lợi suất thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
- Giá mua căn hộ;
- Vị trí và khả năng kết nối;
- Chi phí nội thất, quản lý và vận hành;
- Phí dịch vụ, bảo trì;
- Công suất khai thác thực tế;
- Thời gian căn hộ bị bỏ trống.
Do đó, mức lợi suất được giới thiệu trong tài liệu bán hàng chưa chắc là khoản lợi nhuận ròng mà nhà đầu tư nhận được.
Du lịch tạo nền tảng cho thị trường cho thuê
Sự phục hồi mạnh của du lịch là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê căn hộ tại Đà Nẵng.
Năm 2025, các cơ sở lưu trú tại thành phố phục vụ hơn 17,3 triệu lượt khách, tăng khoảng 15% so với năm trước. Trong đó, khách quốc tế đạt hơn 7,6 triệu lượt, tăng 25%. Doanh thu từ lưu trú, ăn uống và lữ hành đạt gần 60.000 tỷ đồng, tăng khoảng 21%.
Lượng khách lớn giúp căn hộ Đà Nẵng có thể khai thác linh hoạt theo hai hình thức:
- Cho thuê dài hạn đối với chuyên gia, người lao động và cư dân từ địa phương khác;
- Cho thuê ngắn ngày phục vụ khách du lịch và khách công tác.
Đối với mô hình lưu trú ngắn ngày, mức lợi suất được kỳ vọng khoảng 6–7%/năm nếu căn hộ có vị trí thuận lợi, chất lượng vận hành tốt và duy trì được công suất thuê ổn định.
Thanh khoản tăng nhưng tâm lý FOMO cũng xuất hiện
Sức hút của thị trường căn hộ Đà Nẵng không chỉ đến từ dòng tiền cho thuê mà còn từ tốc độ tiêu thụ sản phẩm mới.
Theo số liệu được dẫn từ DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Đà Nẵng trong năm 2025 tăng khoảng 74%, trong khi lượng tiêu thụ tăng 94% so với năm 2024. Hơn 90% giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán. (Thờ…)
Nhiều dự án mới liên tục công bố bảng hàng, chương trình ưu đãi và chính sách hỗ trợ tài chính. Một số đợt mở bán ghi nhận lượng đặt chỗ lớn trong thời gian ngắn, góp phần tạo cảm giác nguồn cung đang nhanh chóng khan hiếm.
Đây cũng là môi trường dễ xuất hiện FOMO – tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Khi liên tục tiếp nhận thông tin về lợi suất cao, bảng hàng sắp hết và giá bán chuẩn bị tăng, nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định nhanh mà chưa đánh giá đầy đủ hiệu quả khai thác.
Theo bài viết gốc, giá bán sơ cấp tại một số khu vực đã tăng khoảng 10–15% trong một năm, trong khi giá thứ cấp tại những dự án trung tâm, ven sông hoặc ven biển có nơi tăng 30–35%. Sự kết hợp giữa dòng tiền cho thuê và kỳ vọng tăng giá đang làm thị trường trở nên hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu giá bán vượt quá giá trị khai thác thực tế.
Thị trường phụ thuộc lớn vào dòng tiền ngoại tỉnh
Một đặc điểm đáng chú ý của thị trường căn hộ Đà Nẵng là phần lớn người mua không phải cư dân địa phương. Nhóm khách hàng chính thường là nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh, thành khác.
Dòng vốn ngoại tỉnh góp phần thúc đẩy thanh khoản và mặt bằng giá. Tuy nhiên, thị trường cũng có thể trở nên nhạy cảm khi tâm lý nhà đầu tư thay đổi.
Nếu sức mua tiếp tục duy trì, giá bán và thanh khoản có thể tăng. Ngược lại, khi kỳ vọng lợi nhuận suy giảm hoặc dòng vốn đầu tư chậm lại, những sản phẩm có giá cao, vị trí không nổi bật hoặc khó khai thác cho thuê có thể chịu áp lực điều chỉnh.
Nguồn cung cao cấp chiếm tỷ trọng lớn
Cơ cấu nguồn cung cũng là yếu tố nhà đầu tư cần lưu ý. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang đang chiếm phần lớn lượng sản phẩm được chào bán, trong khi căn hộ trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực còn hạn chế.
Sự mất cân đối này có thể khiến thị trường phụ thuộc nhiều hơn vào khách hàng đầu tư. Khi nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng, mức độ cạnh tranh về giá thuê, tiện ích và chất lượng vận hành sẽ ngày càng lớn.
Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt:
- Dự án có vị trí trung tâm, gần biển, ven sông hoặc kết nối thuận tiện sẽ có lợi thế;
- Dự án đã hoàn thiện pháp lý và có khả năng bàn giao đúng tiến độ sẽ được ưu tiên;
- Căn hộ có diện tích hợp lý, tổng giá vừa phải sẽ dễ cho thuê hơn;
- Những dự án có giá bán cao nhưng nhu cầu thuê thực tế thấp có thể gặp khó khăn.
Nhà đầu tư cần tính lợi suất dựa trên dòng tiền thực
Căn hộ cho thuê Đà Nẵng vẫn là phân khúc đáng chú ý nhờ du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú lớn và khả năng khai thác linh hoạt. Tuy nhiên, mức lợi suất 8–9%/năm không nên được xem là con số mặc định cho mọi dự án.
Trước khi quyết định đầu tư, người mua cần tính toán lợi suất ròng sau khi trừ chi phí nội thất, phí quản lý, bảo trì, môi giới, điện nước, thuế và thời gian căn hộ không có khách. Đồng thời, cần khảo sát giá thuê thực tế tại khu vực thay vì chỉ dựa trên mức doanh thu dự kiến do đơn vị bán hàng cung cấp.
Trong giai đoạn nguồn cung tiếp tục gia tăng, những sản phẩm có giá mua hợp lý, pháp lý rõ ràng và nhu cầu thuê thực sẽ có khả năng duy trì giá trị tốt hơn. Cơ hội tại thị trường Đà Nẵng vẫn hiện hữu, nhưng hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc vào khả năng phân tích và kỷ luật tài chính, thay vì chạy theo “sóng FOMO”.
Nguồn tham khảo: VnBusiness, Cổng thông tin điện tử thành phố Đà Nẵng và báo cáo thị trường của DKRA Consulting.
Bởi: Nguyễn Phạm Thiên Ân
